Съсобствеността на една вещ може да бъде прекратена чрез делба. Всеки съсобственик има право, въпреки противна уговорка, да иска делба на общата вещ, освен ако законът разпорежда друго или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта. Когато съсобствениците са в разбирателство по между си и могат да постигнат съгласие, разделянето на съвместното имуществото става чрез доброволна делба.
Какво представлява делбата на имот и кога е приложима тя?
Делбата на имущество е средство, по силата на което, възникналата между две или повече лица съсобственост се прекратява, чрез заместването й с индивидуално право на собственост върху определена част от общите до момента вещи. Предмет на делба могат да бъдат както движими, така и недвижими вещи, придобити от съсобствениците чрез законово допустимите способи за възникването ѝ.
Във връзка с последното, най- често в практиката се среща съсобственост, възникнала чрез правна сделка, по наследство, между съпрузи придобили съвместно собствеността върху вещ по време на брака им в режим на съпружеска имуществена общност- СИО. Изброяването обаче не е изчерпателно и законът допуска и други способи за възникване на съсобственост.
В зависимост от това дали съсобствениците успеят да постигнат съгласие относно доброволната подялба на съпритежаваното от тях имущество, делбата може да бъде доброволна и съдебна.
Доброволна делба
Доброволната делба предполага решителност и готовност на съсобствениците да поделят съвместното си имущество, като в много от случаите извършването ѝ изисква взаимни отстъпки и преговори между съделителите, които в своята цялост трябва да се съдържат в нарочен договор между същите, а изискваната от закона форма е писмена с нотариална заверка на подписите на всички съделители. Последното е така, понеже доброволна делба може да се извърши само при съгласие на всички съсобственици, отказът дори на един от тях е пречка за извършването ѝ.
Тази пречка може да бъде преодоляна чрез предявяване на иск за съдебна делба. Компетентният да удостовери подписите на съделителите е всеки нотариус без оглед на неговия район на действие и връзката му с местонахождението на недвижимия имот.
По отношение на разпределението на дялове, условие за действителност при извършването на доброволната делба е всеки съделител да получи равен и реален на своята идеална част от общата вещ дял.
Договорът за доброволна делба представлява самостоятелен вид договор, целта на който е всеки съсобственик да получи реален дял от съсобственото имущество срещу което останалите съсобственици също при възможност получават такъв реален дял, максимално близък по стойност на стойността на дела им в съсобствеността, като с пари се изравнява само неравенството в дяловете, т.е. несъответствието между стойността на получения реален дял и стойността на дела на всеки съсобственик от съсобственото имущество.
Това следва от нормата на чл.69, ал.2 ЗН, според която при делбата всеки сънаследник може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно, като неравенството на дяловете се изравнява с пари или имот.
Същият принцип е установен и в глава 29 на Гражданския процесуален кодекс при поделяне на съсобственото имущество по съдебен ред. Единственият начин за изравняване, който законът предвижда при делбата на съсобствено имущество, независимо дали ще бъде извършена по съдебен ред или чрез договор за доброволна делба е в пари или имот.
Договорът за доброволна делба трябва да бъде вписан в Службата по вписванията по местонахождението на имотите, които се делят.
Следва да имате предвид също, че доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект е допустима само ако обособените дялове или части могат да се използват самостоятелно. Друга особеност се наблюдава при делбата на ниви, ливади, лозя и овощни градини. Ако след извършването на делбата разделение на части ниви станат по- малки от 3 декара, ливадите по- малки от 2 декара, а лозята и овощните градини по- малки от 1 декар, следва да имате предвид, че делбата няма да бъде допусната.
Нищожност на доброволната делба
Трайната и последователна съдебна практика е в посока, че най-голям и безусловно признат правен интерес да иска прогласяване на делбата за нищожна, поради неучастието на всички съделители принадлежи именно на всички неучаствали в тази порочна доброволна делба съделители, които могат или да искат прогласяването й за нищожна на посоченото основание от ЗН или да инициират нов делбен процес, което зависи от тяхната воля и интерес.
Като в случаите, когато неучаствалите в доброволната делба съделители претендират запазване на съсобствеността и са против извършването на делбата, тази защита биха могли да постигнат с предявяването на установителния иск за прогласяване нищожността на доброволната делба, като в резултат на уважаването на иска правните последици са пълно елиминиране на действието на делбата като се приема, че същата изобщо не е породила права и задължения, за която и да е от страните по нея.
В случаите, когато неучаствалите в доброволната делба съделители желаят прекратяването на съсобствеността, но при гарантирано им от закона участие и в разпределението на делбените имоти, респективно получаване на индивидуален дял от наследствената маса, това биха постигнали чрез иницииране на исково делбено производство.
Ние, от адвокатска кантора “Благоев и Чолаков” Ви съветваме да се консултирате с добър адвокат вещно право ако имате съсобственост, която искате да поделите, за да избегнете ненужни усложнения и да сте сигурни, че няма да бъдете ощетени по никакъв начин. Цялата процедура по извършването на доброволна делба е сложна и участието на адвокат недвижими имоти ще Ви даде гаранция за законност и защита на собствените Ви права.
Цена за изготвяне на договор за доброволна делба от адвокат недвижими имоти
Адвокатските възнаграждения за изготвяне на договор за доброволна делба от нашата кантора се определят съобразно правната и фактическа сложност на всеки конкретен случай, но не по-малко от сумите определени в Наредба №1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
За съставянето на договор за доброволна делба, адвокатското възнаграждение се определя въз основа на чл. 6, ал.1, т.8 от Наредба №1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения:
Подробности относно цените на адвокатските възнаграждения, може да видите тук.
