Какво представлява договор за наем?
Договорът за наем е договор, с който наемодателят се задължава да предостави на наемателя вещ за временно и възмездно ползване, а наемателят от своя страна, да заплати на първия определена цена. Уреден в чл. 228 – чл. 239 от 33Д договорът за наем може да бъде сключен, както за недвижим имот, така и за движима вещ.
Същият се характеризира с това, че е двустранен (защото създава задължения и за двете страни), възмезден (срещу предоставената за временно и възмездно ползване от наемодателя вещ, наемателят дължи насрещна престация, която най-често се изразява в пари), консенсуален (страните по него са обвързани, щом постигнат съгласие), а за действителността му не е нужно да бъде извършен в писмена или нотариална форма.
Вместо това е достатъчно да бъде постигнато съгласие между страните относно съществените елементи на договора, а именно – вещта, която се предоставя за временно и възмездно ползване и възнаграждението, което се дължи.
Съществени елементи на договор за наем
Двата най – съществени елемента, обуславящи действителността на договора за наем са вещта, предмет на договора /движима или недвижима/, ползването на която да породи необходимостта от сключването на такъв договор, както и възнаграждението.
Дължимата от наемателя насрещна престация (дължимо поведение) – наемна сума, съобразно чл.9 33Д се определя свободно от страните, доколкото не противоречи на повелителните норми на закона, на добрите нрави и на характера на договора.
Ето защо, в нормата на чл.228 33Д, под „плати определена цена” следва да се разбира не само простиране на пари или заместими вещи, но и изпълнение на друга насрещна престация като възнаграждение за предоставеното от наемодателя ползване на наетата вещ. С други думи, не е необходимо, дължимият наем да има парично изражение. Разпоредбите на 33Д не съдържат ограничение относно вида и начина на издължаване за ползването на наетата вещ.
Същото може да се договори като насрещно предоставяне за ползване на индивидуално определена вещ- друг имот или движима вещ, извършване на услуга, включително на ремонтни работи и други дейности.
За да е налице обаче, постигнато съгласие относно наемната цена, е необходимо тя да е определена /фиксирана цена за целия период на наемното правоотношение/ или поне определяема / формирана в зависимост от някакъв критерий и/или с възможност да се актуализира без необходимост от допълнително съглашение/.
Съгласно закона, вземанията за наем се характеризират с това, че са периодични плащания и поради това се погасяват не съгласно общата 5 г. давност, а с изтичането на три години от настъпването на изискуемостта на всяко плащане по договора (всяка наемна месечна вноска).
Анекс към договор за наем
Както вече се изложи в горните редове, изискванията на закона за условията по сключване на договор за наем са значително по-опростени, от тези за останалите видове договори, които практиката и закона познават и чийто предмет също могат да бъдат вещни права.
От една страна, това се дължи на факта, че с договора за наем, не могат да се прехвърлят вещни права върху наетата вещ, т. е. наемателят е само държател на наетата вещ, която той държи за своя праводател.
Това от друга страна, дава значителна свобода на страните по договора да уреждат отношенията си посредством договорки, различни от стандартните, познати на практиката, както и да въвеждат изменения във вече породените помежду им наемни отношения.
Последното е възможно чрез института на предоговарянето на договорните отношения, което най-често се материализира под формата на анекс/съглашение. По този начин става възможно неограничен на брой пъти и относно различни клаузи на първоначалния договор, да се внасят изменения в същия.
Чрез сключването на анекс към договор за наем, страните при свобода на договарянето съгласно чл. 9 от 33Д и по взаимно съгласие, в изискуемата от закона форма, се съгласяват да предоговорят и изменят вече съществуващи клаузи на сключения основен договор за наем. Или да приемат нови условия, с които да изменят или допълнят първоначалния договор за наем.
Добре е ако смятате да правите някакви изменения по договора чрез анекс към договор за наем, да се допитате до адвокат недвижими имоти, който да Ви разясни какви последици биха могли да настъпят от конкретните промени.
Основни права и задължения на страните по договор за наем
Основните задължения на страните по договор за наем са предоставяне необезпокояваното ползване на веща (за наемодателя) и плащане на цената (за наемателя). Законодателят въвежда в тежест на наемодателя и някои задължения, свързани със състоянието, в което предава предмета на договора за временно и възмездно ползване на наемателя и на кого се отреждат разходите по нейното поправяне и съхраняване в надлежен вид.
Според чл. 230, ал. 1 от 33Д наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на целта, за което е наета, при липса на други уговорки в договора. Ако вещта не е предадена в надлежно състояние, наемателят може да иска или поправянето, или съразмерно намаляване на наемната цена, или пък да развали договора.
Във всеки от изброените случаи, наред с тях, може да се иска обезщетение. Когато наемателят е направил разходи за привеждане на вещта в състояние, годно за ползване и което е в тежест на наемодателя, наемателят има право да претендира обезщетение в размер на направените разходи на основание чл. 230, ал. 2 33Д.
Съгласно повелите на закона обаче, наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, конто наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство.
Всички останали дребни поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя.
Поправките на всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши тия поправки, наемателят има правата по горните редове / може да иска поправянето на вещта, или съразмерно намаление на наемната цена, или да развали договора,
Срок на договор за наем и вписване
Наемният договор е с максимална продължителност от 10 г. – регламентирано в чл.229, ал. 1 от 33Д. Съгласно практиката, свободата на договаряне по отношение на срока е ограничена, защото евентуално уговореният по – дълъг срок прекомерно ограничава правата на собственика и създава възможност с договора за наем да се прикрие друга сделка.
Ето защо наемните правоотношения между едни и същи страни за една и съща вещ, породени от един наемен договор, не могат да продължат повече от 10 години, освен ако сделката не е търговска. Съгласно ал. 2 от същата правна норма, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление не могат да сключват договор за наем за повече от три години.
Какво означава договорът за наем да е сключен от лице, което има право да извършва само действия по обикновено управление?
Делението на сделките на разпоредителни и на такива на обикновено управление се обособява в зависимост от правния резултат, който се цели със съответната сделка. При сделките на разпореждане е налице отчуждаване или тежко обременяване на едно право, докато при сделките на обикновено управление целта е събирането или съхраняването на плодовете на вещта, или едно сравнително по – леко обременяване на правото на собственост.
Изложеното следва да се има предвид когато се сключва договор за наем за срок по – дълъг от 3 г. с наемодател, чиито права са ограничени и в непълен обем, тъй като обвързването с наем за срок по – голям от 3 години в такива случаи би имало за последица редуциране на срока на договора на три години по силата на чл. 229, ал. 3 от 33Д.
Задължително ли е вписване на договор за наем?
Вписване на договор за наем има оповестително действие по отношение на трети лица и осигурява защита на наемателя. Практиката познава много случаи, в които още по време на действието на сключения договор за наем, наемодателят прехвърля собствеността върху имота на трето лица.
В тези случаи, законодателят в своя чл. 237, ал. 1 33Д, постановява че договорът запазва действието си и е задължителен за новия собственик на недвижимия имот, ако е вписан или ако същият е с достоверна дата. Вписването дава гаранция на наемателя, че обитаването на наетия имот ще продължи дотогава, докато се прекрати самия договор.
Макар да не е задължително, Ви съветваме да се обърнете към добър адвокат недвижими имоти, който да Ви изготви индивидуален договор за наем и да Ви съдейства с вписването на същия, за да сте спокойни, че ще ползвате наетия имот необезпокоявано.
Прекратяване на договор за наем
Тъй като този тип договори се сключват най – често за определен срок от време, на първо място наемното правоотношение може да бъде прекратено с изтичането на уговорения в договора срок.
Прекратяване на договор за наем може да настъпи и по взаимно съгласие на договорилите се страни, независимо дали договорът е срочен или безсрочен такъв. При безсрочните договори, прекратяването може да настъпи с факта на отправяне едностранно изявление, с предизвестие до другата страна по договора.
Срокът на предизвестието се обуславя от падежните вноски на наема, дали същият е платим на определено число от месеца, седмицата или през няколко месеца (практиката допуска и това). Без предизвестие, но отново по силата на едностранно изявление до другата страна, може да прекрати договорът за наем, когато същият се развали поради неизпълнение на задълженията на насрещната страна, описани в горните редове.
Бланка договор за наем | Адвокат недвижими имоти
Съветваме Ви, при наемането на недвижим имот, който ще Ви служи за лични нужди или пък за търговски и производствени цели, да не използвате бланка договор за наем от интернет пространството, а да се обърнете към добър адвокат недвижими имоти. Ако все пак се нуждаете от примерен текст на договора, можете да разгледате и използвате, изготвената от нас бланка договор за наем, която ще намерите в страницата “Полезно – образци на документи”.
