Не са редки случаите, при които някои възрастни хора изпитват затруднение да поемат своите битови разходи и да се грижат достатъчно добре за себе си. Поради тази причина през последните години все по-често се срещат случаите, при които те отстъпват своя имот срещу задължение за издръжка и гледане.
Договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане няма строго определен текст. Обикновено за него се прилагат правилата, които се използват за договорите за продажба и дарение на имот, тъй като имат подобни характеристики.
Противно на преобладаващото сред обществото становище, прехвърлянето на имот срещу издръжка и гледане НЕ е дарение и следва да се различава значително от този способ за безвъзмездно придобиване на имущество.
Същност
Прехвърлянето на имот срещу задължение за издръжка и гледане е възмезден договор, по силата на който продавачът се задължава да прехвърли вещно право върху определен имот или имоти, а насрещната страна вместо пари, дължи издръжка в натура. Тази издръжка може да намери своето проявление в полагане на грижи, под формата на гледане на продавача, осигуряване на храна, лекарства и други сродни действия по обслужването на продавача.
С договора за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане може да бъде прехвърлено всяко вещно право – право на собственост, право на строеж и право на ползване.
Както споменахме, договорът е ВЪЗМЕЗДЕН, тъй като срещу прехвърлянето на имота, другата страна дължи определени действия, които винаги са свързани с грижата за продавача според нуждата му, макар и в някои случаи те да нямат материален израз. Тези действия не могат да бъдат заместени или уравнени в пари, тъй като същността на договора предполага не плащане в натура срещу прехвърляне на вещното право, а полагане на грижи и издръжка.
Друг важен момент е, че за да бъде валидно сключен договорът за прехвърлянето на имот срещу задължение за издръжка и гледане, НЕ е необходимо прехвърлителят да е неработоспособен поради възраст или заболяване. Като цяло нуждата от издръжка и гледане не обуславят валидността на договора и това е така, защото нуждата сама по себе си може да не е налице при сключването на договора, а да настъпи в следващ момент.
Последното обаче не бива да се приема буквално и в пълна мяра, понеже съдебната практика приема, че ако към момента на сключването на договора, е било очевидно, че прехвърлителят умира, договорът се счита за сключен БЕЗ основание и същият е нищожен. Ако прехвърлителят почине скоро след сключване на договора за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка, това не прави същия нищожен. За това преди да предприемете действия по сключването на този тип договори е добре да се консултирате с адвокат недвижими имоти.
Сключване на договор за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане
Договорът се сключва под формата на нотариален акт. Предмет на задължението за прехвърляне е имуществено право, което прехвърлителят се задължава да прехвърли или уреди. Предмет на задължението на лицето, което е задължено да отдава грижите и издръжката са уговорените грижи и/или издръжка. Сделката се изповядва пред нотариус, в чийто район на действие се намира недвижимият имот.
Добре е в нотариалния акт да се опише в какво точно се състой задължението за издръжка и гледане. Тоест да бъдат подробно и ясно определени грижите, които се дължат, как ще се полагат те (лично или чрез друго лице), къде ще се полагат грижите – с оглед точното изпълнение на задълженията по договора. Това би ограничило максимално рисковете от бъдещи спорове и недоразумения.
Лицата, които трябва да поемат грижите и издръжката срещу прехвърлянето на имота могат да бъдат няколко или само един. При няколко задължени лица възниква солидарна отговорност помежду им спрямо прехвърлителя, във връзка с което съдебната практика приема, че ако само един от няколкото задължени лица, изпълнява поетите по договора задължения, прехвърлителят не може на основание, че другите не ги изпълняват, да иска разваляне на договора.
Задължението за издръжка и гледане е наследимо. Тоест ако прехвърлителят надживее приобретателя, задължението за издръжка и гледане преминава върху наследниците на последния. Но ако обаче договорът е сключен с оглед на личността и за това има изрична клауза, прехвърлителят може да иска прекратяване на договора и връщане на имуществото в неговия патримониум.
Пожизнено право на ползване
При сключване на договора, прехвърлителят е добре да запази своето пожизнено право на ползване върху имота. Това би го защитило от неприятен развой на събитията при последващо разпореждане с неговия имот от страна на приобретателя. Тоест, ако е учредено право на ползване, дори имота да бъде продаден в последствие, то би останало валидно и никой освен ползвателя не би имал право да използва имота.
Задължения на прехвърлителя
Прехвърлителят има сходни задължения на продавача при договора за продажба. Той трябва да прехвърли имуществено право и да предаде предмета на задължението, като има възможността да запази правото си на ползване.
Прехвърлителят трябва да съдейства при изпълнение на задълженията за издръжка. Когато същият неоснователно отказва да приеме издръжка и грижи в натура, той се поставя в забава. Само в този случай по изключение, след сключване на договора задължението за издръжка в натура може да се трансформира в парична издръжка. Това се налага, най-вече в случаите когато поради едни или други причини отношенията между страните са се влошили.
Ако прехвърлителят умишлено отказва да получава грижите и издръжката в натура, получилият имота трябва незабавно да поиска от съда да трансформира задължението му за издръжка в парично такова. Това е важно, защото ако не го направи рискува договорът да бъде развален поради неизпълнение от негова страна и имотът да бъде върнат на прехвърлителя.
Задължения на приобретателя
Длъжникът дължи грижи и издръжка в обема и по начина, определен в договора. Ако страните не са уговорили ограничения в обема на дължимата издръжка и грижи, дължат се цялата необходима издръжка и всички необходими грижи. За да е налице точно изпълнение, длъжникът трябва да полага ежедневно и непрекъснато грижи и да предоставя издръжка в обем, който да позволява да бъдат задоволени нуждите на кредитора от място на живеене, до храна, осветление, отопление, медицинско обслужване и др.
Задължението за грижа може да се изпълнява само в натура. Натуралната издръжка включва осигуряване на храна, покриване на ежедневни разноски, дрехи и др. според нуждите на прехвърлителя, и полагане на грижи за здравето, хигиената и домакинството на прехвърлителя според неговите нужди.
Правилното изготвяне на договор за издръжка и гледане е от изключителна важност и е добре да бъде осъществено от специалист по вещно право, а именно от адвокат недвижими имоти.
Разваляне на договора
Договорът подлежи на разваляне по съдебен ред при наличие на законовите основания- чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.
- По принцип договорът не се сключва с оглед на личността на задълженото лице. Допустимо е издръжката и гледането да се изпълнят от трети лица. Когато обаче, договорът е сключен с оглед личните качества и умения на лицето, което следва ги положи, изпълнението от трети лица се явява неточно изпълнение на договорните задължения и е основание за неговото разваляне;
- Тъй като е възможно преди окончателното сключване на договора, същият да се съдържа под формата на предварителен договор, последващо влошаване на отношенията между страните, не може да задължи прехвърлителят да сключи окончателен договор. В този случай предварителният договор се счита за развален по право, без да е необходима съдебна намеса;
- Лицата, които да поемат грижите и издръжката срещу прехвърлянето на имота могат да бъдат няколко или само един. Задължението за издръжка и гледане е наследимо. При няколко задължени лица възниква солидарна отговорност помежду им спрямо прехвърлителя. В тази връзка с което съдебната практика приема, че ако само един от няколкото задължения лица, изпълнява поетите по договора задължения, прехвърлителят не може на основание, че другите не ги изпълняват, да иска разваляне на договора. В този случай обаче, е възможно договорът да бъде развален по отношение на неизправните лица;
Защо ни е нужна помощта на адвокат недвижими имоти в тези случаи?
От изключителна важност е договорът за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане да бъде изготвен от специалист. Това е така, защото при съставянето му трябва колкото се може по-подробно да бъдат конкретизирани задълженията на приобретателя. С един прецизен и изчерпателен договор ще бъдат сведени до минимум евентуалните бъдещи рискове от съдебни спорове.
Възможно е обаче след сключване на договора за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане, да възникнат множество усложнения.
Развалянето на договора е сложен процес и има обратно действие. Тоест страните трябва да си върнат всичко, което са получили в изпълнение на договора. Правото на разваляне на договора има не само прехвърлителя на имота, но и неговите наследници, ако приживе грижите и гледането не са осъществявани.
Ние, от адвокатска кантора “Благоев и Чолаков”, можем да Ви съдействаме в цялата процедура по съставянето на договора, както и неговото разваляне по съдебен ред. Адвокат недвижими имоти от нашата кантора, ще Ви консултира, за да избере най-практичната и правилна възможност по конкретния случай, с цел да се запазят вашите интереси.
