Независимо дали сте потенциален купувач на недвижим имот, или пък още сте в процес на търсене на нов дом, трябва да имате предвид, че тази процедура може да бъде изпълнена с различни предизвикателства. В настоящата публикация ще разгледаме основните правни аспекти на процедурата по покупко-продажба на имот, като ще ви предоставим ценни съвети и насоки за успешно приключване на сделката пред нотариус.
От началото до края, процесът на покупко-продажбата на имот изисква внимание към детайлите и стриктно спазване на законовите изисквания. Ще разгледаме как да подготвим и сключим договора за покупко-продажба, как да направим проверка на имота за наличието или липсата на вещни тежести, какви са необходимите документи, с които трябва да се снабдим.
Какви документи са ми необходими за покупко-продажба на имот?
Всички видове сделки с недвижими имоти и всяко едно разпореждане с вещни права върху недвижим имот се извършва пред нотариус по местонахождението на имота. Тоест ако искате да закупите имот в гр. Пловдив, не може да изповядате сделката при нотариус в гр. София.
1. Документ за собственост на имота – това е първия и най-важен документ при сделките с имот. Такъв документ може да бъде:
-
- нотариален акт- нотариален акт за покупко-продажба;
- нотариален акт за дарение;
- нотариален акт за замяна;
- констативен нотариален акт и др.;
- съдебно решение, с което един предварителен договор се обявява за окончателен, договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
- договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти;
2. Удостоверение за данъчна оценка- важно е да се отбележи, че данъчните оценки издадени до 30 ти юни имат валидност до тогава, а издадените след 30 ти са валидни до края на годината.
3. Скица на имота- този документ се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) и др.
4. Удостоверение за семейно положение и сключен граждански брак, ако има такъв – в случай че продавачът е физическо лице.
Предварителен договор за покупко-продажба на имот
Много важно относно сделката с имот е изготвянето на предварителен договор за покупка, съдържащ всички важни особености, които ще гарантират вашата сигурност при самата сделка.
Предварителният договор обвързва продавача да прехвърли на купувача собствеността на недвижимия имот, срещу определена цена, която пък купувачът от своя страна се е задължава да плати на продавача в предвидените по договора срокове. В договора се описват всички условия по бъдещата сделка, така както следва тя да бъде изповядана пред нотариус.
Чрез сключването на такъв договор, всяка една от страните придобива правото да поиска от съда сключването на окончателен договор по чл.19 от Закона за задълженията и договорите. За да придобие правно значение, предварителния договор е необходимо да бъде в обикновена писмена форма, нотариална заверка не е необходима.
От изключителна важност е клаузата свързана с цената и начина на плащане. Тук се акцентира върху няколко задължителни елемента. Единият е точната цена, която е дължима към продавача, като същата трябва да е окончателна и да не подлежи на промяна.
В предварителния договор се уточнява банковата сметка, на която трябва да бъде направено плащането. Продавачът следва да декларира точността на банковата сметка, тъй като при погрешно посочване на такава от негова страна, купувачът не носи отговорност за неправилно плащане. Затова е важно и двете страни да са много прецизни при посочването на коректни данни.
Съставянето на такъв договор или поне проверката на същият е препоръчително да бъде направено от адвокат по вещно право, специализиран в областта на недвижимите имоти.
Ако някоя от страните не пожелае да сключи окончателен договор, другата страна може да потърси правата си по съдебен ред. В този случай се отправя искане до съда с молба да бъде обявен предварителният договор за окончателен. След влизане в сила на съдебното решение отношенията между страните се уреждат по начинът, по който биха се уредили, ако бяха сключили окончателния договор. Едната страна ще дължи предаване на недвижимия имот, а другата – заплащане на уговорената цена.
Изготвянето на нотариален акт, както и всички съпътстващи документи за изповядване на сделката, са последната част от способа за покупко-продажба на имот. Сделка за покупко-продажба на недвижим имот, която не е сключена в предвидената от закона форма (нотариален акт) е нищожна и не може да породи правни последици. След изповядването на сделката пред нотариус, предстои вписването на акта в Имотния регистър към Агенция по вписванията. Най-често тези действия се извършват от нотариуса, който е изповядал сделката.
Такси при покупко-продажба на имот
При извършване на всяка сделка с недвижим имот се заплащат данъци и такси по три различни сметки. Данъците и таксите се определят върху обявената продажна цена, а ако обявената цена е по-ниска от данъчната оценка- върху данъчната оценка.
Сметките са както следва:
- По сметка на Агенция по вписванията- 1/1000 съгласно Тарифа №1 към Закона за държавните такси.
- Нотариална такса, която се изчислява по Тарифа – таблица по т.8, приета и обнародвана в Държавен вестник, към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
- По сметка на Данъчната служба, където се намира имота: при продажба 3% – чл.47 от Закона за местните данъци и такси и чл.35 от Наредба за определяне на размера на местните данъци в София, считано от 10 март 2008 г. Моля, имайте предвид, че тази информация важи само за София.
Предвид зачестилите измами с имоти е много важно всички документи по сделката да бъдат прегледани от адвокат вещно право.
Защо да използвам услугите на адвокат вещно право?
Покупко-продажбата на имот е сложен и дълъг процес, но ако получите необходимото съдействие от опитен специалист това няма да бъде така. Обстойната проверка и задълбочен анализ на всички документи и изготвянето на такива, във връзка със сделката са от особена важност. Независимо дали искате да закупите или да продадете имот, било то жилище, офис или др., то най-важното е да се доверите на адвокат вещно право относно изготвянето и набавянето на документи по следката, с което да си гарантирате сигурност.
