Правото на собственост върху недвижим имот и вещни права върху чужда вещ може да се придобие чрез сделка, по наследство, по завещание или по давност. Съгласно чл. 79 от Закона за собствеността, правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение за период от 10 години. Давностното владение е период от време, през който едно лице владее и ползва чужд имот с намерение да стане негов собственик.
Какво е представлява придобивна давност и владение?
Според правната доктрина придобивната давност е способ за придобиване на собствеността върху една вещ или други вещни права върху чужда вещ, чрез фактическо упражняване на тези права в продължение на определен период от време, при определени условия. Важно е тези права да се упражняват явно и непрекъснато. Освен придобиване на имот по давност, по давност могат да бъдат придобивани и други ограничени вещни права като право на строеж, право на преминаване и др. Придобивната давност не се прилага служебно, изтичането на срока не води автоматично до възникване право на собственост в полза на владелеца. Необходимо е владелецът да се позове на изтичането й, чрез предявяване на иск за собственост, възражение срещу предявен такъв иск или чрез снабдяването с нотариален акт за собственост, издаден по обстоятелствена проверка на основание давностно владение.
Владението представлява упражняване на фактическата власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Обект на владението могат да бъдат както движими, така и недвижими вещи. Основното при придобиването на имот по давност е владелецът трябва да държи вещта „като своя“. Това ще рече, че той се смята или иска да стане неин собственик. За да може да се придобие един имот по давност, необходимо е владението да не е било прекъсвано за повече от 6 месеца.
Недобросъвестно владение
Недобросъвестен владелец е лицето, което е получило владението върху имота, на основание, което по принцип не е годно да прехвърли собствеността. Това най-често е лице, установило фактическата власт върху имота, който му е даден за ползване (от роднина или близък) или имот, който то е започнало да използва като свой. За придобиване на имот по давност в този случай е необходимо упражняване на непрекъснато владение в период от 10 години.
В своята практика Върховният касационен съд приема, че позоваването от владелеца на изтеклата в негова полза придобивна давност не е достатъчно за придобиването на собственост върху имота. От значение за придобиването на право на собственост върху недвижим имот на това основание е не самото държане на имота, а владението върху този имот, тоест осъществяването на фактическа власт върху имота лично или чрез другиго с намерение да се свои.
Добросъвестно владение
Добросъвестното владение е когато владелецът владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик без да знае, че праводателят му не е собственик. Тоест това лице не е знаело за че в действителност не е придобило правото на собственост. Такива, например, са случаите, в които придобиваме право на собственост на основание нищожен договор за продажба, дарение или др.
При добросъвестното владение, изискването за владеене на вещта за определен период от време е по-благоприятно за владелеца, като закона изисква то да бъде упражнявано в продължение на 5 години.
Предприемане на конкретни действия след изтичане на изискуемия от закона срок за придобиване на имот по давност
Изтичането на срока не е достатъчно, за да настъпи вещно-правният ефект на давността – необходимо е владелецът да се позове на нея. То може да стане с предявяване на иск за собственост, възражение по такъв иск, насочен срещу владелеца, както и при снабдяването с констативен нотариален акт по чл. 587, ал. 2 от ГПК.
Издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка
Констативният нотариален акт е официален документ, с който се признава съществуването и принадлежността на правото на собственост на определено лице. Макар да е сложна и продължителна самата процедура, по придобиване на имот по давност и издаване на констативен нотариален акт, ако използвате услугите на адвокат София, това няма да е така. Ние имаме опит в нотариалните производства и можем да Ви съдействаме изцяло. Предимството на това нотариално производство е, че може да Ви осигури документ за собственост в значително по-кратки срокове, отколкото да водите съдебен процес. Чл. 571 от ГПК предвижда писмена молба на заинтересованото лице за иницииране нотариално производство по удостоверяване право на собственост върху недвижим имот.
След снабдяването с тези документи, сезираният с молба нотариус извършва обстоятелствена проверка чрез разпит на трима свидетели, които се посочват от молителя и които законът изисква да са съседи на имота или хора, които имат преки и непосредствени впечатления от упражняването на владението от страна на молителя. След преценка на тези доказателства нотариусът прави своя извод относно принадлежността на правото на собственост като издава мотивирано постановление, а въз основа на него, ако признава собствеността, издава нотариален акт.
Ние препоръчваме при нужда от сдобиване с документ за собственост за определен имот да се консултирате с адвокат вещно право.
Придобиване на общински имот по давност
Придобиване на общински имот по давност вече е възможно. С влизането в сила от 08.03.2022 г. на Решение № 3 от 24.02.2022 г. по к.д.16/2021г. на Конституционния съд на Република България, вече може да се осъществи способът за придобиване на общински имот по давност.
За имотите, които са частна държавна или общинска собственост след 01.06.1996 г. вече не съществува забрана за тяхното придобиване по давност. Считано от 31.05.2006 г. със закон бе въведен мораториум, който спира давността върху общински и държавни имоти частна собственост и тя не тече. Мораториумът беше въведен за срок от седем месеца, докато общините и държавата успеят да актуват и защитят своите имоти. Във времето обаче, този срок беше непрекъснато удължаван и неговото действие продължи повече от петнадесет години.
Срок за оспорване на констативен нотариален акт
Тъй като нотариалното производство е едностранно и не разрешава правен спор, то нотариалният акт по чл. 587 от ГПК, удостоверяващ принадлежността на правото на собственост, може да бъде оспорван от всяко лице, което има правен интерес да твърди, че титулярът на акта не е собственик. В резултат на това, констативният нотариален акт да бъде обезсилен (отменен). За тази цел е необходимо да се обърнете към адвокат вещно право, специалист в областта на недвижимите имоти, който след обстойна проверка на документите за реализира процедурата по оспорване. Срок за оспорването на констативният нотариален акт е 5 години от узнаване на факта, че е съставен такъв нотариален акт. При неспазването на законовоустановения срок, правото на оспорване се преклудира (прекратява).
Придобиване на имот по давност – с какво можем да Ви помогне адвокат вещно право от нашата кантора?
Адвокат вещно право може да Ви помогне да установите дали имате право да придобиете имота по давност и да Ви консултира също така по придобиване на общински имот по давност. Освен това, адвокатът може да Ви консултира за възможните рискове и особености, които може да възникнат при придобиването на имот по давност, както и при придобиване на общински имот по давност. Ще Ви предостави пълна информация и правна защита относно правата на трети лица, които могат да имат интерес към имота и да Ви помогне да предотвратите възможни бъдещи проблеми.
В крайна сметка, адвокат вещно право ще Ви предостави пълна правна подкрепа през целия процес на придобиване на имот по давност и ще гарантира, че всички необходими действия са предприети в съответствие със закона.
Ние от адвокатска кантора “Благоев и Чолаков”, препоръчваме това производство на клиентите си, след като обстойно и задълбочено обсъдим възможностите от последващи претенции на трети лица. В противен случай, по-подходящо се явява воденето на съдебно дело, в което след успешно доказване правата на клиентите ни, те стават пълноправни и неоспорими собственици въз основа на влязлото в сила съдебно решение в тяхна полза.
