Какво е публична продан?
Чрез събраните от продажба на имот от ЧСИ средства се погасяват изцяло или частично задълженията на едно лице, срещу което е образувано изпълнително дело при ЧСИ. В най- честата ситуация, когато длъжникът по делото няма друго имущество – пари, движими вещи и др. и отказва да погаси задължението, ЧСИ след като се увери в собствеността на притежавания от длъжника имот, го изнася на публична продан. Може да бъде изнесен за продажба цял имот или пък идеална част от такъв, в зависимост от притежанието на длъжника. Важно е да се знае, че първата стъпка, която предхожда самата продан е налагането на възбрана върху имота (забрана за разпореждане с имота).
Процедура по участие в продажба на имот от ЧСИ
Продажба на имот от ЧСИ се предхожда от налагането на възбрана върху същия. Обикновено, след налагането на възбраната, взискателите изчакват да измине определен период от време, за да видят как налагането на тежестта върху имота ще повлияе върху желанието на длъжника да плати дълга. Последното обаче, не е предписано от закона и е възможно непосредствено след налагането на възбраната да се пристъпи към продажба на имот от ЧСИ.
След налагането на възбрана, ЧСИ пристъпва към опис на имота, както и изготвяне на оценка. Тя се възлага на вещо лице и от нея зависи каква ще е минималната цена на която ще се продаде имота. Съгласно закона, при първа продажба на имот от ЧСИ, началната цена е 80 % от определената от вещото лице и никога не по-малко от данъчната оценка на имота.
Обявления за публична продан
След описа и оценката следва обявяването на продажбата на недвижим имот от ЧСИ. Обявлението се поставя на различни места, като целта е да стигне възможно най-много заинтересовани потенциални купувачи.
Такива обявления може да намерите в канторите на ЧСИ, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, обявления върху самия имот, както и на интернет страницата на окръжния съд. Заинтересованите от изнесения за продажба от ЧСИ имот, могат да видят самия имот, обявен на публична продан, през време на проданта, която продължава един месец.
Наддаване и внасяне на гаранция
За да закупите имот, който се продава от ЧСИ, трябва да подадете наддавателно предложение в районен съд в едномесечен срок от началото на обявлението.
В наддавателното предложение следва да посочите желаната от Вас цена, на която сте готови да закупите имота. Така посочената от Вас сума не трябва да надвишава 30 % от определената от ЧСИ начална цена.
Гаранция за участието Ви се явява внасянето на задатък – 10 % от обявената от ЧСИ начална цена. Гаранцията в размер на 10 % се внася по сметката на ЧСИ и като доказателство за внасянето ѝ следва в наддавателното предложение да се приложи самото платежно нареждане.
Трябва да бъде попълнена и декларация за произход на средства, когато сумата надвишава установения в закона минимум (10 000 лева).
Внасянето по сметка на ЧСИ на 10 % от началната цена на имота се изисква, за да можете да участвате в самата продажба на имот от ЧСИ. Всеки който участва в наддаването посочва предложената от него цена с цифри и с думи и подава предложението си заедно с квитанцията за внесената гаранция в запечатан плик.
Може да се направи само едно наддавателно предложение от един участник.
Тъй като кредитора на длъжника – взискател по изпълнителното дело пред ЧСИ също има право да участва в проданта, единствено той е освободен от внасянето на гаранция, ако задължението на длъжника надвишава размера на гаранцията (задатъка).
Ако Вие бъдете определен за купувач на имота, тези 10 % ще Ви бъдат приспаднати от общата дължима сума, която трябва да се плати за прехвърлянето на имота.
Ако Вие не бъдете определени за купувач, след като имота е продаден на публична продан, трябва да подадете молба до ЧСИ, за да ви бъде върната платена гаранция от 10 %.
Определяне на купувач
В деня на проданта, ЧСИ обявява постъпилите наддавателни предложения, за което съставя протокол, в присъствието на явилите се участници в наддаването.
За купувач на имота се смята този, който е предложил най-висока цена. Ако най-високата цена е предложена от повече от един наддавач, купувачът се определя от ЧСИ чрез жребий в присъствието на всички явили се участници. Този момент от продажбата на имот от ЧСИ създава най-много спорове и несъгласия между явилите се потенциални купувачи.
Законът предвижда, че след като ЧСИ обяви чрез жребий купувача на имота, всеки един от останалите явили се, може да предложи цена, по-висока с размера на един задатък и да купи имота от ЧСИ.
След отразяване на предложението по време на търга, ЧСИ пита три пъти – има някой от останалите заинтересовани, който е готов наддаде като плати още един задатък, за да придобие имота. При изразено желание и готовност, ЧСИ отразява това в протокола и отново пита три пъти, дали има някой от явилите се, който да желае да закупи имота с още един задатък. Процедурата се повтаря колкото предложения за покупка на имота с още един задатък отгоре от последната цена постъпят и така до изчерпване на желаещите.
Придобиване на собствеността при продажба на имот от ЧСИ
След като проданата е приключила и е обявен купувачът, предложил най-високата цена, последният има 2-седмичен срок да внесе по сметката на ЧСИ сумата, за която е изразил желание и готовност да купи имота на публична продан.
Ако цената не бъде внесена в този срок, купувачът губи възможността да му бъде възстановен внесеният първоначално задатък. Сумата за участие в проданта ще бъде разпределена към взискателя по делото, за погасяване на задължението на длъжника.
ЧСИ обявява за купувач на имота наддавача, който е предложил следващата най-висока цена, а ако той откаже, следващия по ред.
Когато лицето, обявено за купувач, внесе в срок дължимата сума, съдебният изпълнител му възлага имота с постановление, което е равносилно на нотариален акт и не е необходимо снабдяването Ви с друг акт за собственост.
Ако предишният собственик на имота (длъжник по делото) или всяко друго трето лице, възпрепятстват новия собственик, ЧСИ въвежда същия във владение, за което се отстраняват всички пречки за нормалното използване на собствеността. В такива случаи, частният съдебен изпълнител може да потърси помощта на правоохранителните органи за принудителното отстраняване на възпрепядстващия.
Рискове при покупка на имот от ЧСИ
Колкото и примамливи да са имотите, които се продават от ЧСИ, заради по-ниската цена, в сравнение с брокерските пазари, покупката на такъв имот и изобщо участието в процедура по закупуване на такъв имот, в много случаи създава и редица проблеми. Най-честите такива са неуредените със собствеността въпроси.
Много често от ЧСИ се продават имоти, които имат вещни тежести, които не могат да бъдат преодолени с прехвърлянето на собствеността. Такива са например учредените в полза на трети лица права на ползване на имота, които са пожизнени и с които следва собственикът да се съобразява до настъпването на смъртта на лицето, в чиято полза са учредени. Учредяването на ипотеки в полза на банки, които имат просрочени вземания срещу длъжника по делото са също много честа хипотеза.
На следващо място ЧСИ изнасят да продава идеални части от имоти, който факт остава неразбран за много участници и много често мислейки си, че купуват имот на прекалено изгодна цена, новите собственици се указва, че не са собственици на цял един имот и следва да делят същия с непознати за тях лица.
Продажба на ипотекиран имот от съдия изпълнител
Когато изнесеният за продажба от ЧСИ имот е ипотекиран, всичко изброено до тук важи. Тоест, няма никаква особеност относно това. Правата на купувача са защитени и законодателно, тъй като изрично в Правилника за вписванията е посочено, че учредената ипотека се заличава по молба на новия купувач след влизане в сила на постановлението за възлагане.
С какво може да помогнем ние в тези случаи и защо е важно да се обърнете към добър адвокат?
Изброените в т. 5 рискове са само малка част от затрудненията и въпросите, които могат да възникнат при желание за участие в публична продан. Следва да знаете, че законът ни предвижда оспорване на продажбата на имот от ЧСИ на няколко основания, които дават възможност както на взискателя, така и на длъжника и на всички останали кандидат- купувачи, да оспорят на различни основания прехвърлянето на собствеността. Последното от своя страна е свързано с водене на съдебни битки за отредения на купувача имот.
Ето защо, за да сте сигурни в собствеността на имота, в неговата чистота откъм вещни тежести и свеждането до минимум на евентуални спорове, следва да се доверите на добър адвокат недвижими имоти София, който е запознат с делата на ЧСИ.
Съветите, които бихте получили от опитен, доказан в сферата адвокат, биха Ви спестили и много време, а и нерви. Ето защо, ако сте решили да участвате в продажба на имот от ЧСИ, се доверете на професионалист, който освен да Ви снабди с необходимите документи и съвети, дори може с изрично пълномощно да Ви представлява на самата публична продан и да сте спокойни, че правата Ви са гарантирани.
