Адвокат недвижими имоти София

Имотни сделки

Проверка и проучване на недвижими имоти,
предварителен договор, изготвяне на нотариален акт

Адвокат недвижими имоти в София — преди да купите имот, проверяваме собствеността 10 години назад, вещни тежести, ипотеки, възбрани и предходни договори. Кантората Благоев и Чолаков защитава купувачи и продавачи при покупко-продажба, предварителен договор, нотариален акт и имотни спорове.

Имотни сделки - адвокатски услуги

Покупката, продажбата или разпореждането с недвижим имот е едно от най-значимите финансови решения в живота на всеки човек. Без професионална правна помощ рискувате да попаднете в капана на скрити ипотеки, нищожни договорни клаузи или имотни измами, които могат да ви струват хиляди евро.

Адвокатска кантора „Благоев и Чолаков“ предлага пълно правно обслужване в областта на недвижимите имоти в София и в цяла България. С доказан опит в имотното право, вещното право и данъчното право, нашите адвокати ви съпровождат на всяка стъпка — от първоначалната проверка на имота до подписването на нотариалния акт и вписването в Имотния регистър.

С оценка 4.9 от 5 звезди в Google (57 ревюта) и офис в сърцето на София, ние сме вашият надежден партньор при всяка имотна сделка или спор.

С какво можем
да Ви помогнем

Кога имате нужда от адвокат за недвижими имоти

Ангажирането на адвокат по недвижими имоти е необходимо винаги, когато предстои значима промяна в собствеността или ползването на имот. Конкретните ситуации включват:

Покупка или продажба на жилище, парцел, търговски обект или земеделска земя
Наследяване на имот и уреждане на наследствени отношения
Делба на съсобствен имот — доброволна или съдебна
Спор за собственост, граници или право на ползване
Учредяване, подновяване или заличаване на ипотека
Проверка на имот за вещни тежести, възбрани или съдебни спорове
Съмнения за имотна измама или документна подправка
Учредяване на право на строеж (суперфиция) или сервитут
Изготвяне или проверка на предварителен договор

Всяка от тези ситуации крие специфични правни рискове, които опитен адвокат за недвижими имоти може да идентифицира и предотврати навреме.

Правни услуги при сделки с недвижими имоти

Покупко-продажба на недвижим имот

Покупко-продажбата на недвижим имот е най-разпространената имотна сделка и същевременно — една от най-рисковите без адвокатска помощ. Процесът включва:

Проверка на собствеността — удостоверяваме, че продавачът е действителен собственик и имотът не е обременен с тежести.
Изготвяне на предварителен договор — уреждаме условията, сроковете и задълженията на страните.
Подготовка на документите за нотариалното изповядване.
Присъствие при подписване на нотариалния акт — защитаваме интересите ви в реално време.

Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), договорите за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти се сключват с нотариален акт. Нотариусът удостоверява сделката, но не защитава вашите интереси — за тази цел е необходим адвокат.

При покупка е задължителна и проверката по чл. 264 от ДОПК — нотариусът извършва служебна проверка по електронен път за наличието на публични задължения на продавача. При установени задължения купувачът може да носи солидарна отговорност по чл. 265 ДОПК.

Проверка на имот преди покупка

Проверката на имот преди покупка е критично важна стъпка, която може да ви спести хиляди евро. Нашата проверка включва:

Проверка в Имотния регистър — установяваме наличието на вписани ипотеки, възбрани, искови молби, вписани договори за наем или право на ползване. Тази проверка разкрива скрити тежести, които продавачът може да премълчи.

Проверка в АГКК (кадастър) — сверяваме границите, площта и предназначението на имота. Несъответствия между кадастъра и документите за собственост могат да доведат до сериозни проблеми.

Проверка за съдебни спорове — установяваме дали имотът е предмет на висящи дела за собственост, делба или друг вид спор.

Проверка на продавача — по чл. 264 ДОПК се извършва служебна проверка по електронен път от нотариуса за публичните задължения на продавача. При установени задължения купувачът може да носи солидарна отговорност (чл. 265 ДОПК).

Предварителен договор — изготвяне и проверка

Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е уреден в чл. 19 от ЗЗД. Той определя:

Предмета на сделката (точно описание на имота)
Цената и начина на плащане
Сроковете за сключване на окончателен договор (нотариален акт)
Задълженията на продавача и купувача
Размера на задатъка (капарото) и последиците при неизпълнение

Важно: Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка страна по предварителния договор може да иска от съда обявяването му за окончателен. Това е мощен правен инструмент, но изисква договорът да съдържа всички съществени условия на окончателната сделка.

Задатъкът (капарото) се урежда от чл. 93 ЗЗД. Ако купувачът се откаже — губи капарото. Ако продавачът се откаже — дължи двойния размер на капарото.

Защо е необходим адвокат: Предварителните договори, изготвени от брокери или по шаблон, често съдържат клаузи, които не защитават адекватно интересите ви. Адвокатът гарантира, че всяко условие е законосъобразно и във ваша полза.

Важно: Предварителният договор е нищожен, ако не е сключен в писмена форма или ако в него липсват съществени елементи като цена и описание на имота.

Изготвяне на нотариален акт

Нотариалният акт е задължителната правна форма за прехвърляне на собственост върху недвижим имот (чл. 18 ЗЗД). За изповядване на сделката са необходими:

Документ за собственост на продавача (нотариален акт, договор, съдебно решение)
Актуална скица/схема от АГКК (Агенция по геодезия, картография и кадастър)
Данъчна оценка на имота
Удостоверение за тежести от Имотния регистър
Удостоверение за семейно положение на страните
Лични документи на страните

Нотариалните такси и местният данък за придобиване се изчисляват върху по-високата стойност между данъчната оценка и договорената цена. Местният данък за придобиване се определя от общинския съвет в рамките на законовия диапазон от 0.1% до 3%.

Ролята на адвоката: Преглеждаме всеки документ, проверяваме за грешки или непълноти и присъстваме при нотариалното изповядване, за да гарантираме, че сделката протече гладко и без рискове.

Имотни спорове и защита на собствеността

Когато правата ви върху имот са застрашени или оспорени, е необходима решителна правна защита. Кантора „Благоев и Чолаков“ представлява клиенти по всички видове имотни спорове в София и в цяла България.

Делба на съсобствен имот

Когато двама или повече собственици притежават общ имот, всеки от тях може да поиска делба (чл. 34 от Закона за собствеността — ЗС). Делбата бива:

Доброволна делба — страните постигат споразумение за разделяне на имота. Оформя се с нотариално заверен договор (чл. 35 ЗС). Това е по-бързият и по-евтин вариант.

Важно: Делбата е нищожна, ако в нея не участват всички съсобственици. При делба на наследство това е изрично уредено в чл. 75, ал. 2 от Закона за наследството.

Съдебна делба — когато съсобствениците не могат да се споразумеят, всеки от тях може да подаде иск пред районния съд. Съдебната делба преминава през две фази: допускане на делбата и извършване на делбата. При неделими имоти съдът може да изнесе имота на публична продан (чл. 348 ГПК).

Защита при имотни измами

Имотните измами в България са сериозен проблем. Най-разпространените схеми включват:

Фалшиви пълномощни — измамникът се представя за собственик с подправено пълномощно
Двойна продажба — продавачът продава имота на двама различни купувачи
Документна измама — подправяне на нотариален акт, скица или удостоверение
Продажба с премълчани тежести — скриване на ипотеки или възбрани

Адвокатът ви защитава чрез щателна проверка на всички документи, лична среща с продавача, проверка в Имотния регистър и присъствие на сделката. При съмнение за измама можем да подадем сигнал до прокуратурата и да образуваме наказателно производство.

Искове за собственост и владение

Законът за собствеността предвижда няколко вида искове за защита на правото на собственост:

Ревандикационен иск (чл. 108 ЗС) — собственикът може да иска от всяко лице връщане на вещта, която владее или държи без основание.

Негаторен иск (чл. 109 ЗС) — собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява правото си на собственост.

Установителен иск за собственост — когато е необходимо съдебно установяване на правото на собственост, без да има фактическо отнемане на имота.

Придобивна давност (чл. 79 ЗС) — лице, владяло непрекъснато имот в продължение на 10 години (или 5 години при добросъвестно владение), може да придобие собствеността. Процедурата по чл. 587 ГПК изисква нотариално производство.

Ипотеки, вещни тежести и право на строеж

Вещните тежести върху недвижим имот могат сериозно да засегнат стойността и ползването му. Нашите адвокати предоставят правна консултация и представителство по всички видове вещни права и тежести.

Учредяване и заличаване на ипотека

Ипотеката е вещна тежест, която обезпечава вземане чрез недвижим имот. Различаваме:

Договорна ипотека — учредява се с нотариален акт между кредитор и длъжник (чл. 166 ЗЗД). Задължително се вписва в Имотния регистър.

Законна ипотека — възниква по силата на закона в определени случаи (чл. 168 ЗЗД).

Подновяването на ипотеката е необходимо на всеки 10 години (чл. 172 ЗЗД). След погасяване на кредита, ипотеката се заличава чрез вписване на съгласие от кредитора.

Право на строеж (суперфиция) и сервитути

Правото на строеж (суперфиция) е уредено в чл. 63–67 от ЗС. То позволява на едно лице да построи сграда върху чужда земя и да стане собственик на постройката.

Важно: Правото на строеж се погасява, ако не е упражнено в срок от 5 години (чл. 67 ЗС). Нашите адвокати ви помагат при учредяване, надстрояване, пристрояване и при спорове, свързани с правото на строеж.

Сервитутите (право на преминаване, прокарване на проводи и др.) също изискват правна прецизност при учредяването им. Неправилно оформен сервитут може да доведе до продължителни съдебни спорове.

Защо да изберете добър адвокат по имотно право

При избора на добър адвокат недвижими имоти в София е важно да потърсите специализация, опит и доказани резултати. Ето защо нашите клиенти ни се доверяват:

Специализация в имотно и данъчно право — адвокат Никола Благоев е завършил Нов български университет и е член на Софийска адвокатска колегия. Специализира в административно, данъчно, застрахователно и банково право — области, които пряко засягат имотните сделки (данъчни проверки по ДОПК, банкови кредити, застраховки на имоти).

Опит в принудителното изпълнение — адвокат Явор Чолаков е завършил Софийски университет и притежава опит като помощник-частен съдебен изпълнител. Това му дава уникална перспектива при делба, изпълнителни дела и публични продани на имоти.

Доверие от клиентите — 57 ревюта с оценка 4.9 от 5 звезди в Google. Нашите клиенти оценяват професионализма, бързината и индивидуалния подход.

Удобна локация — офисът ни е на ул. „Ген. Паренсов“ 43Б, в центъра на София. Работим 7 дни в седмицата (09:00–18:00), за да бъдем максимално достъпни.

Адвокат недвижими имоти София — цени

Адвокатските възнаграждения в кантора „Благоев и Чолаков“ се определят съобразно правната и фактическа сложност на всеки конкретен случай, но не по-малко от минималните размери, определени в Наредба № 1/2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа (посл. изм. ДВ бр. 14/2025 г.).

За сделки с недвижими имоти, минималните адвокатски хонорари по Наредба за възнаграждения за адвокатска работа (посл. изм. ДВ бр. 14/2025 г.) се изчисляват на база стойността на имота (чл. 6, ал. 1, т. 8 и чл. 7, ал. 2).

Ориентировъчни цени на адвокат за недвижими имоти:

Устна консултация с адвокат — 90 €
Писмена консултация / правно становище — от 100 € до 200 €
Почасова консултантска дейност — 90 € на час
Проучване на дело с даване на становище — 220 €
Изготвяне на нотариални покани — 120 €
Процесуално представителство — определя се въз основа на материалния интерес по делото

Адвокат

Никола Благоев

+359 879 089 988

Напишете

Съобщение

Адвокат

Явор Чолаков

+359 879 079 988

Блог

Недвижими имоти
свързани теми от блога

Вещно право

Придобиване на имот по давност

Придобиване на имот по давност. Придобиване на общински имот по давност. Срок за оспорване на констативен нотариален акт.

прочети »

май 2, 2023 Няма коментари

Често задавани въпроси

Нужен ли е адвокат при покупка на имот?

Да. Адвокатът проверява собствеността, тежестите и данъчното досие на продавача, изготвя или проверява предварителния договор и присъства на нотариалното изповядване. Без адвокат рискувате скрити тежести, нищожни клаузи или измама (чл. 18 ЗЗД).

Колко струва адвокат за имотна сделка в София?

Устната консултация е 90 €, писмената — от 100 € до 200 €. Пълното представителство при сделка се определя на база стойността на имота, съгласно Наредба за възнаграждения за адвокатска работа (посл. изм. ДВ бр. 14/2025 г.). Свържете се с нас за точна оферта.

Какво включва проверка на имот преди покупка?

Проверка в Имотния регистър за тежести, ипотеки и възбрани; проверка в кадастъра (АГКК) за граници и площ; проверка за висящи съдебни спорове; служебна проверка по електронен път от нотариуса за публичните задължения на продавача (чл. 264 ДОПК).

Каква е разликата между адвокат и нотариус при прехвърляне на имот?

Нотариусът изповядва сделката — удостоверява самоличността на страните и подписите. Адвокатът защитава вашите интереси — проверява имота, изготвя договорите и следи за правни рискове. Двете роли се допълват, но не се заменят.

Какви са рисковете при сделка с имот без адвокат?

Без адвокат рискувате: скрити ипотеки или възбрани, нищожни клаузи в договора (чл. 26 ЗЗД), документна измама, двойна продажба, невписани права на трети лица и публични задължения на продавача, за които може да отговаряте солидарно (чл. 265 ДОПК).

Колко време отнема изготвяне на предварителен договор?

При налична документация — 3 работни дни.

Какви документи са нужни за покупко-продажба на имот?

Документ за собственост (нотариален акт), скица или схема от АГКК, данъчна оценка, удостоверение за тежести от Имотния регистър, удостоверение за семейно положение и лични документи на страните.

Може ли адвокатът да ме представлява при нотариуса?

Да. С изрично нотариално заверено пълномощно адвокатът може да представлява клиента при подписване на нотариалния акт и при всички свързани действия по сделката.