Едно от най-важните неща в правото е правата и задълженията на страните да бъдат точно и ясно определени. Затова в регулирането на отношенията между две или повече страни, най-важно е наличието на договор. Това е така, защото само чрез него могат да бъдат установени и вменени на всяка страна конкретни права и задължения. Преди факта на самото сключване на договора не съществува никаква обвързаност.
Законът обаче предполага (допуска), че дори и да няма договорно правоотношение между намиращи се в преговори лица, самият факт на започването на преговори, както и тяхното развитие, води до възникване на друг тип правоотношение, което може да вмени на всяка от намиращите се в него страни права и задължения.
Какво представлява предварителен договор за покупко-продажба на имот?
По своята същност, предварителен договор за покупко-продажба на имот е съглашение, с което страните поемат задължение определени действия (взаимни насрещни дължими поведения т.нар. престации) и взаимно задължение за сключване в по-късен момент на окончателен договор. Този договор трябва да бъде сключен пред нотариус под формата на нотариален акт.
Що се отнася до предварителен договор за покупко-продажба на имот, то той съдържа насрещните права и задължения на всяка една от страните. Чрез него продавачът ОБЕЩАВА да прехвърли конкретен недвижим имот, а купувачът да заплати определената в договора цена.
Заради това предварителният договор се отличава коренно от окончателния договор. С предварителен договор могат да се установят конкретни условия, срокове и правила, но с него НЕ могат да се прехвърлят права и задължения. Нещо повече, за да породят действие съдържащите се в предварителен договор за покупко-продажба на имот клаузи, то следва същия да бъде съставен в предвидената за това форма, а именно-писмена такава.
Какво трябва да съдържа предварителния договор?
Както вече се спомена, с предварителен договор страните подготвят сключването на окончателен такъв, поради което законът изисква този предварителен договор да съдържа всички условия на окончателния договор. За да има правно действие, от съдържанието на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, трябва да става ясно, че между продавача и купувача е постигнато съгласие да се прехвърли конкретно право на собственост или друго право върху вещ срещу определена цена.
Посочването на договорената цена е изключително важно, защото ако тя липсва то това води до невъзможността да настъпи желания ефект на сделката, което я прави нищожна и подлежаща на оспорване без срок във времето.
Поради спецификата на договора и с цел да бъдат избегнати подобни нежелани правни последици, е добре да използвате помощта на добър адвокат недвижими имоти.
Като съществени и задължителни за съдържанието на договора следва да се разбират всички негови клаузи, с които се регламентира предмета, цената, страните, вида на сделката, както и сроковете, с които се уговарят задълженията на страните.
Макар да не е законово регламентирано, важно е при подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имот, да присъстват или да бъдат представени чрез пълномощници всички страни, които ще участват при сключване на сделката по нотариален ред. Когато предварителният договор се сключва чрез пълномощник, необходимо условие е да се представи нотариално заверено пълномощно. Ако то липсва, валидността на предварителният договор би се опорочила.
От съществено значение е и подробното описание на имота, който е предмет на договора. Имотът трябва да бъде точно конкретизиран така подробно, както е в документа за собственост и както ще бъде в бъдещия нотариален акт, като се описват и документите за собственост.
Не на последно място по значение са сроковете. Те са от изключителна важност, за надлежното и валидно сключване на окончателната сделка. В тази връзка изрично следва да бъдат посочени срокът за снабдяване на купувача с нотариален акт – на коя дата ще бъде изповядана сделката, както и срокът за заплащане на продажната цена.
Предварителен договор за покупко-продажба на имот с капаро
Закупуването на имот става все по-трудно поради големия интерес и бързите темпове, с които се развива имотния пазар у нас. Почти винаги продавачите или брокерските агенции, изискват от купувачите да заплатят част от продажната цена още преди окончателното прехвърляне на собствеността, което става факт с изповядване на нотариалната сделка.
Честа практика е да се изиска заплащането на поне 10 % капаро от продажната цена на имота. Тази сума служи като гаранция пред продавача за сериозността на купувача. Имайте предвид, че ако поради някакви причини решите да искате връщането на заплатеното от вас капаро, то за да си го получите обратно ще трябва първо да развалите сключения предварителен договор и да докажете Вашата изправност.
Тоест може да си върнете капарото само при условие, че се разваля договора не по ваша вина. Ето защо е от изключително значение, предварителен договор за покупко-продажба на имот с капаро да бъде прецизно изготвен от специалист-адвокат недвижими имоти.
Какви са последствията при неизпълнение на договорa?
Най-често неизпълнението на такъв тип договори се свежда до нарушаване на договорените срокове за изповядване на сделката, неплащане на договорената цена или заплащането й в непълен размер. Потърпевшата страна има право да защити накърнените права по съдебен ред, черпейки правното си основание от нормата на чл. 19, ал. 3, изр. І-во от ЗЗД.
Според чл. 19, ал. 3 изр. I-во от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен. А по аргумент изр. ІI-ро от същата алинея на чл. 19 от 33Д решението на съда, с което претенцията се уважава, следва да възпроизвежда клаузите на предварителния договор.
Имайте предвид, че съдът не разполага с правомощия да внася изменения в първоначално уговорените клаузи в предварителен договор за покупко-продажба на имот с капаро. Ето защо доколкото клаузите в предварителния договор, който сте подписали не противоречат на закона и морала, съдът ще възпроизведе същите и в решението си за обявяване на договора за окончателен, дори да считате същите за нецелесъобразни към момента на обявяване на решението.
Също така е добре да се знае, че делата за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на имот за окончателен изискват задълбочено познание на материята, поради което е нужно да се обърнете към опитен адвокат недвижими имоти.
Основателността и респективно уважаването на иска по чл. 19, ал. 3 от 33Д, са обусловени от осъществяване на следните предпоставки, доказването на които се отрежда в тежест на лицето, чиято претенция е предварителния договор да се обяви за окончателен от съда, а именно:
- обвързаност на страните от валиден предварителен договор, който удовлетворява изискването на чл. 19, ал. 2 от 33Д и който обединява съществените уговорки на окончателния;
- качеството “изправна страна”, респ. неизправността на ответника, т. е. бездействието на другата страна, с оглед на което договорът не може да бъде сключен;
- настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор;
- принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя;
- наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността;
Имотни измами
При издаване на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, нотариусът е органът, който следи за легитимността на участниците в сделката, за действителните вещни права върху имота, за автентичността на представените документи, идентификационните данни и описанието на имота и др. особености.
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот не може да прехвърля вещни права и заради това не изисква нотариална заверка на подписите и съдържанието. В процедурата по изготвянето и сключването му липсва надлежен орган, който да следи дали договорът не противоречи на морала и закона.
Честа практика е в предварителните договори продавачите да декларират, че имотът, е чист от ипотеки, възбрани или други вещни тежести, че същият не е продаден и/или обещан на трети лица, и не е предмет на съдебни спорове, което впоследствие се установява, че не е така и се налага воденето на съдебни дела.
Имайте предвид, че освен обезщетителна отговорност при неизпълнение на предварителния договор, законодателството предвижда и наказателна такава при измами с предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. За да е възможно привличането към наказателна отговорност, следва да се установи по безспорен начин, че едната от страните по сключения предварителен договор е съзнавала, че няма да го изпълни и го сключва именно с цел да заблуди другата страна и по този начин да причини имотна вреда.
Защо е важно да използваме услугите на адвокат недвижими имоти?
В горните редове вече изложихме колко е важно самото съдържанието на предварителен договор за покупко-продажба на имот да отговаря на изискванията на закона.
Съветваме Ви да се доверите на добър адвокат недвижими имоти, специалист в областта на недвижимостите. Това би Ви гарантирало от една страна спокойствието, че правата Ви са гарантирани с правно издържани клаузи, а от друга страна, че вероятността да станете жертва на имотна измама с предварителен договор за покупко-продажба на имот се свежда до минимум и при евентуално завеждане на съдебно дело, съдът ще отсъди във Ваша полза. Консултирайте се с адвокат недвижими имоти, ако ви предстои покупка на имот. Консултирането с адвокат недвижими имоти е от особено значение за успешното и безопасно приключване на сделката с имот.
